Contrato de arras en Cataluña: qué revisar antes de firmar

Entre el «nos interesa» y la firma ante notario suele pasar un tiempo: el comprador necesita preparar la financiación, el vendedor reunir la documentación y ambos fijar una fecha. El contrato de arras sirve para que ese tiempo no quede en el aire. Una parte entrega una cantidad, y las dos se comprometen a seguir adelante en unas condiciones concretas.

Parece un trámite, pero lo que se firma en ese documento decide qué pasa si alguien cambia de opinión. Y en Cataluña las reglas tienen matices propios.

Qué son las arras

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al cerrar el acuerdo de compraventa, antes de la escritura. Normalmente se descuentan del precio final. En la práctica es habitual pactar alrededor de un 10 % del precio, aunque no hay una cifra obligatoria: es un acuerdo entre las partes.

Lo importante no es tanto la cantidad como el tipo de arras que se pacta, porque cada tipo tiene consecuencias distintas.

Los tres tipos de arras

Arras confirmatorias. Confirman que hay contrato y funcionan como pago a cuenta del precio. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigir que se cumpla el contrato o pedir su resolución con indemnización por los daños. No permiten «salir» del acuerdo simplemente perdiendo el dinero.

Arras penitenciales. Son las que la mayoría de la gente tiene en mente. Permiten desistir del contrato a cambio de un coste conocido:

• si se retira el comprador, pierde las arras entregadas;

• si se retira el vendedor, devuelve el doble de lo recibido.

Arras penales. Funcionan como una penalización por incumplir. Sus efectos dependen de cómo esté redactada la cláusula y de las normas aplicables, por lo que conviene leerla con atención. Son menos frecuentes en vivienda.

Qué cambia en Cataluña

En las compraventas de vivienda situadas en Cataluña se aplica, por regla general, el Código Civil de Cataluña (artículo 621-8 del Libro sexto). Las partes pueden, sin embargo, pactar otra ley que tenga relación con la operación, y en compraventas con partes de otros países también entran en juego normas internacionales. En esos casos, conviene confirmar qué ley rige el contrato. Hay tres puntos que merece la pena conocer:

1. Si no se pacta otra cosa, las arras son confirmatorias. La ley entiende que el dinero entregado por el comprador es una señal de que el contrato está cerrado y un pago a cuenta del precio. Para que las arras sean penitenciales, es decir, para poder desistir perdiéndolas o devolviéndolas dobladas, hay que pactarlo de forma expresa. Un documento ambiguo puede no dar el resultado que ambas partes esperaban.

2. Un mecanismo opcional con notario y Registro. Para inmuebles, la ley prevé que unas arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario puedan hacerse constar en el Registro de la Propiedad. En ese caso, la vivienda queda afecta a su devolución, lo que refuerza la posición del comprador. Es una opción concreta, no un requisito de todas las arras penitenciales.

3. La denegación de financiación puede permitir desistir. Si el contrato prevé que una entidad concreta financie la compra y, salvo que se haya pactado otra cosa, esa entidad deniega el préstamo, el comprador puede desistir y recuperar lo entregado. Para ello debe acreditarlo documentalmente dentro del plazo pactado, y la denegación no puede deberse a su propia negligencia.

Por eso, en Barcelona no basta con un modelo genérico de internet: conviene que el documento esté redactado pensando en la ley catalana y en las circunstancias de la operación.

Qué debería incluir un contrato de arras

Cada operación es distinta, pero un buen contrato de arras suele recoger:

• la identificación de comprador, vendedor y vivienda (con su referencia catastral y registral);

• el precio total y la cantidad entregada como arras;

• el tipo de arras, dicho de forma expresa;

• el plazo para firmar la escritura pública;

• quién asume cada gasto e impuesto;

• el estado en que se entrega la vivienda y si hay cargas, inquilinos o deudas con la comunidad;

• si la compra depende de la financiación, con qué entidad y en qué plazo.

Reserva y arras: lea lo que firma

Antes de las arras, muchas veces se firma un documento de reserva con una cantidad menor. No todas las reservas son iguales: algunas solo retiran la vivienda del mercado unos días, y otras ya contienen obligaciones vinculantes para ambas partes. Lo que importa no es el nombre del documento, sino lo que dice: qué compromisos asume cada parte, qué pasa con el dinero y en qué plazo.

Antes de firmar

El contrato de arras es el momento en que la operación pasa de intención a compromiso. Merece la pena revisar la nota simple, las cargas, la situación con la comunidad y, si se compra con hipoteca, los plazos reales del banco antes de comprometer una cantidad importante.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico de un profesional.