Guía esencial para entender las hipotecas en España
- Charlie
- 6 oct 2023
- 3 Min. de lectura
Actualizado: 3 jul
Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que puedes tomar —y elegir la hipoteca adecuada es clave para asegurar una experiencia financiera saludable y sostenible.
En esta guía, te explicamos los aspectos más relevantes que debes tener en cuenta antes de contratar una hipoteca en España: tipos de interés, comisiones, condiciones bancarias y tendencias actuales del mercado.
¿Cuánto puedes financiar?
En general, los bancos en España no conceden hipotecas por más del 80% del valor de tasación o de compraventa del inmueble (el menor de los dos). Es decir, necesitarás tener ahorrado al menos un 20% del precio de la propiedad, más un 10–12% adicional para cubrir impuestos, notaría y otros gastos asociados.
¿Qué plazo de amortización ofrecen?
El plazo habitual para devolver una hipoteca en España es de 30 a 40 años como máximo. Cuanto más largo el plazo, menor será la cuota mensual, aunque acabarás pagando más intereses a lo largo del tiempo.
Tipos de interés: fija, variable o mixta
A la hora de elegir una hipoteca, existen tres modalidades principales:
1. Hipoteca a tipo fijo
La cuota y el interés se mantienen constantes durante toda la vida del préstamo. Ofrece previsibilidad y estabilidad, especialmente recomendable en entornos de tipos de interés en alza.
2. Hipoteca a tipo variable
El interés está vinculado al Euríbor, el principal índice de referencia. La cuota puede variar con el tiempo según la evolución del mercado. Suele comenzar con tipos más bajos que una hipoteca fija, pero con mayor incertidumbre.
3. Hipoteca a tipo mixto
Combina ambos: un tipo fijo durante los primeros años, seguido de un interés variable vinculado al Euríbor. Es una opción intermedia para quienes quieren cierta estabilidad al inicio.
TIN vs TAE: ¿Cuál es la diferencia?
TIN (Tipo de Interés Nominal): Es el porcentaje fijo que pagas en concepto de intereses, sin tener en cuenta gastos adicionales.
TAE (Tasa Anual Equivalente): Refleja el coste real de la hipoteca, incluyendo comisiones y otros gastos. Es el indicador clave para comparar ofertas entre bancos.
Comisiones comunes en las hipotecas
Los bancos pueden aplicar ciertas comisiones que es importante tener en cuenta:
Comisión de apertura: Se paga al inicio del préstamo y suele calcularse como un porcentaje del importe total solicitado.
Comisión de cuenta asociada: Algunas entidades cobran por mantener una cuenta vinculada a la hipoteca si no eres cliente previo.
Comisión por amortización anticipada: Si deseas devolver el préstamo antes de tiempo, total o parcialmente, el banco puede aplicar una penalización.
Situación actual del mercado hipotecario (2025)
En los últimos años, hemos visto un aumento significativo en los tipos de interés:
En mayo, la media de las nuevas hipotecas se situó en el 3,71%, más del doble que el año anterior.
El Euríbor ronda actualmente el 4%, afectando directamente a las hipotecas variables.
Encontrar hipotecas fijas por debajo del 4% TAE es cada vez más complicado.
Algunos ejemplos del mercado actual:
BBVA: Hipoteca fija al 3,82% TAE con productos vinculados; 4,55% sin vinculación.
OpenBank: Hipoteca fija al 3,6% TAE con condiciones específicas.
EVO Banco: Hipoteca variable desde Euríbor + 0,48% con vinculación.
KutxaBank: Hipoteca variable desde Euríbor + 0,49%, o +1,49% sin vinculación.
¿Qué hipoteca te conviene más?
Depende de tu situación personal y tus prioridades:
¿Valoras la estabilidad y previsibilidad? → Elige una hipoteca fija.
¿Prefieres una cuota inicial más baja, aunque pueda variar? → Considera una hipoteca variable.
¿Buscas equilibrio entre ambas opciones? → Explora las hipotecas mixtas.
¿Estás pensando en comprar una vivienda en Barcelona?
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Y si necesitas asesoramiento personalizado, en Charlie’s Properties estamos aquí para ayudarte a entender todas las opciones y encontrar la mejor hipoteca para ti.
¿Listo para dar el paso? Entender las condiciones hipotecarias te dará seguridad en uno de los momentos más importantes de tu vida.
